托廷顿市场街134号，BL8 3LS，托廷顿，BL8 3LS：MAN/00BM/MNR/2025/0850

请阅读以下完整裁决：[第一级法庭财产庭（住宅物业）案件编号：MAN/00BM/MNR/2025/0850 物业：托廷顿市场街134号，BL8 3LS 租户：米歇尔·马歇尔 房东：凯伦·路易丝·查伊托 申请类型：1988年《住房法》第13条 法庭成员：S·旺德勒先生、H·克莱顿女士 裁决日期：2025年11月27日 ___________________ 裁决 裁决1. 根据1988年《住房法》第14条，法庭于2025年11月27日作出裁决，认定该物业的公开市场租金为每月750英镑。背景 2. 房东于2025年5月27日发出通知（“该通知”），提议自2025年7月6日起将月租金提高至995英镑。3. 租户于2025年6月2日向仲裁庭提出申请，要求对该通知进行审查。检查 4. 仲裁庭于2025年11月11日对该房产进行了检查。5. 该房产为半独立式住宅，设有前后花园和侧面车道。该房产位于托廷顿的一条主干道上。房屋布局如下：一层：门厅、2间客厅、厨房；二层：浴室、2间卧室。该房产配备双层玻璃窗和燃气中央供暖系统。© 英国皇家版权所有 2025 6. 该房产出租时未配备家具，窗帘和白色家电由租户提供。 7. 经检查，仲裁庭注意到：7.1 多处石膏工程质量差（部分近期重新粉刷但尚未装修），地毯普遍磨损；7.2 走廊灯具松动；7.3 厨房橱柜门松动/缺失，厨房窗户周围潮湿发霉；7.4 卧室有潮湿发霉的迹象；7.2 浴缸面板开裂，浴室天花板损坏，部分浴室墙砖缺失，门把手损坏了浴室墙壁；以及7.3 多扇双层玻璃窗起雾。证据和听证会 8. 听证会于2025年11月27日通过视频连线举行，房东的代理人，McGowan Residential Lettings Ltd 的 David McGowan 和租户出席了听证会。8.1 听证会前，房东提交的书面材料有限，且未包含任何可比案例。租户未提交书面材料。双方均有机会在听证会上进行口头陈述。 8.2 在听证会上，麦克高恩先生提及附近三处房产的月租金在750英镑至995英镑之间。在法庭的询问下，麦克高恩先生表示，他认为如果该房产按照高标准进行全面翻新，月租金应为1200英镑。就目前状况而言，他认为该房产的租金价值为每月795英镑。8.3 租户没有提供任何具体的可比房产，但她表示该房产的租金价值在每月650英镑至700英镑之间。8.4 租户还提供了关于其财务状况的证词，称其财务状况岌岌可危。她领取通用福利金，没有任何积蓄。追溯性地提高租金将给她造成严重的经济困难。房东的代理人没有对该证词提出质疑或反驳。 9. 法庭必须首先确定房东根据第13(2)条发出的通知符合该条的规定，并且已有效送达。10. 1988年《住房法》第14条要求法庭确定其认为在公开市场上，愿意出租的房东根据有保障的租赁协议可以合理预期出租该房产的租金。11. 在此过程中，根据第14(1)条的规定，法庭必须忽略该法第14(2)条所定义的任何相关租户改良对房产租金价值的影响。12. 第14(4)条规定，就第14条而言，“租金”除其他事项外，还包括租户应向房东支付的任何市政税款。 13. 第14(4)条规定，就第14条而言，“租金”不包括1985年《房东与房客法》第18条所指的“服务费”（即，根据租赁或其他协议的条款，租户应支付的服务费会根据相关成本的变化而随时调整）。但是，它包括“固定”服务费。仲裁庭的审议 14. 仲裁庭裁定该通知符合第13(2)条的规定。15. 仲裁庭裁定，与该房产状况良好的类似房产的公开市场租金为每月950英镑。16. 仲裁庭裁定，应从该租金中扣除每月200英镑，以弥补房屋失修/缺乏现代化设施造成的损失。17. 因此，仲裁庭裁定，根据法定依据，该房产的公开市场租金为每月750英镑。 18. 仲裁庭采纳了租户关于其财务状况的证据，并认为将租金上涨追溯至2025年7月6日会对其造成不当困难。因此，……